Nachhaltiger Wohnraum zu bezahlbaren Preisen? Kolbermoor wagt den Blick in die Zukunft
Kann mit nachhaltigem Bauen der Wohnungsnot und Preisexplosion in Bayern entgegengewirkt werden? In Kolbermoor suchten Bauträger, Architekten und Handwerker mit dem bayerischen Bauminister Christian Bernreiter nach Wegen aus dem Dilemma.
Kolbermoor – Kann man nachhaltigen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen bauen? Mit dieser Frage beschäftigten sich Bauherren, Architekten, Handwerker, Betonbauer, Politiker, Verwaltungsfachleute und interessierte Bürger jetzt im Kesselhaus an der Alten Spinnerei in Kolbermoor. Prominenter Gast war Christian Bernreiter, der Bayerische Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr.
700.000 Wohnungen fehlen
Fakt ist: Die Wohnungsnot ist groß. Nach Informationen des Bauministers fehlen deutschlandweit 700.000 Wohnungen, wurden in Bayern bereits 56 Städte und Gemeinden als „Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt“ eingestuft – darunter auch Kolbermoor, Bad Aibling und Bruckmühl. Gleichzeitig wird das Bauen immer teurer. „Der Wohnungsbau sieht sich aufgrund steigender Bau- und Energiekosten, Lieferengpässen und Fachkräftemangel aktuell vielen Herausforderungen gegenüber“, betonte der bayerische Bauminister. Die Preise im Wohnungsbau seien im vergangenen Jahr um 17 Prozent gestiegen.
Bayern sieht den Bund in der Pflicht
Deshalb habe der Freistaat Bayern in einer Bundesratsinitiative jetzt klare Forderungen an den Bund formuliert. So müssten sich unter anderem die steuerlichen Rahmenbedingungen für Investitionen in den Mietwohnungsbau und den Erwerb von Wohneigentum verbessern.
Zudem fordert der Freistaat, die KfW-Programme mindestens auf dem Niveau von 2021 mit einem Fördervolumen von etwa 18 Milliarden Euro auszustatten. „Die für 2023 veranschlagten 1,1 Milliarden Euro für den Neubau sind deutlich zu niedrig“, kritisierte Bernreiter. Kommunaler Wohnungsbau sei eine Chance, um der Wohnungsnot zu begegnen. Der Bauminister erläuterte Förderungen für kommunale Wohnbaugesellschaften und im Rahmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Ein Echo aus der Runde war der Hinweis darauf, dass es schwer sei, sich im Dschungel neuer oder veränderter Förderrichtlinien zu orientieren. Man brauche Verlässlichkeit und Kontinuität. Kommunale Projekte scheiterten aber vor allem an fehlenden Grundstücken und exorbitanten Grundstückspreisen in der Region.
Nachverdichtung scheitert an Bebauungsplänen
„Viele Ideen für Nachverdichtung lassen sich aufgrund alter Bebauungsplänen nicht umsetzen“, machte Kreishandwerkermeister Rudolf Schiller deutlich. Einfamilienhäuser könnten beispielsweise durch Aufstockung ohne zusätzlichen Flächenverbrauch und mit vergleichsweise moderaten Investitionen zu Mehrfamilienhäusern gemacht werden. „Über das Know-how verfügen unsere Handwerksbetriebe. Doch oft scheitern diese Vorhaben an alten Bebauungsplänen mit festgeschriebenen Kniestockhöhen“, kritisierte er den Widerspruch zwischen zeitgemäßen Lösungen und gesetzlichen Hürden.
Diesen Konflikt können bislang nur die anerkannten „Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt“ auflösen. Im November, so erläuterte der Minister, sei mit dem Baulandmobilisierungsgesetz die Befreiungsmöglichkeit von Festsetzungen des Bebauungsplans geschaffen worden. Dadurch werde es Kommunen möglich, Projekte durch „Befreiungen vom Bebauungsplan“ zu befürworten, ohne dafür mit viel Aufwand, Zeit und Geld die Bebauungspläne ändern zu müssen. Der Ausbau von Dachgeschossen sei damit genehmigungsfrei gestellt worden.
Lockerungen in der Gesetzgebung fordere Bayern im Rahmen der Bundesratsinitiative auch in der Genehmigung von Betriebsleiterwohnungen in Gewerbegebieten, informierte Bernreiter: „Dafür muss die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm geändert werden.“
Holzbau ist „langlebig und bezahlbar“
Christoph von Oefele, Geschäftsführer der NVO Architekten BDA und Stadtplaner (München), mahnte an, „wertvolle historische Fäden der traditionellen bayerischen Holzbauweise aufzunehmen“. Am Beispiel von Wohnprojekten in Reichersbeuern und Holzkirchen stellte er Holz im Einsatz für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser vor. „Wir müssen im Holzbau vorankommen und die Baustoffe in Zukunft so kombinieren, dass jeder seine Vorteile einbringen kann“, betonte von Oefele. Wohnungsbau in Holz ist für ihn ein Modell der Zukunft: „Einfach, regional, autark, langlebig, lebenswert und bezahlbar.“ Sebastian Friesinger, Zweiter Bürgermeister von Albaching sowie Kreis- und Bezirksrat, versicherte, dass die fachmännische Waldbewirtschaftung in der Region dafür sorge, dass es auch in Zukunft genügend Holz geben werde.
Ist Verzicht auf Tiefgaragen möglich?
Architekt von Oefele appellierte an Bauherren und Mieter, persönliche Ansprüche zu überdenken sowie Mobilität und Stellplatz-Satzungen neu zu denken. Für Tiefgaragen, so sein Argument, komme man an Unmengen von Beton nicht vorbei, sollte aber genau abwägen, was man der nächsten Generation übergeben wolle. In der Podiumsdiskussion wurde allerdings klar, dass in einem Flächenlandkreis wie Rosenheim die Menschen auf das Auto nicht verzichten können und daher die Städte und Gemeinden auch zukünftig Stellplatzsatzungen und in eng bebauten Gebieten auch ausreichend Stellplätze unter der Erde bräuchten, um die Parksituation zu regulieren.
Eine Lanze für den „Jahrhundertbaustoff Beton“ brach Mike Edelmann, Geschäftsführer der Südbayerischen Portland-Zementwerke (Rohrdorfer). An mehr als 150 Standorten in Deutschland – darunter Rohrdorf und Nußdorf, in Österreich, Ungarn und Italien – stellt das Unternehmen Zement, Transportbeton, Betonwaren und Betonfertigteile her oder fördert Sand und Kies. Aktuell liegt der CO2-Ausstoß bei der Rohrdorfer Betonherstellung bei 800.000 Tonnen pro Jahr.
Beton wird bis 2032 dekarbonisiert
Die Dekarbonisierung soll im Unternehmen bis 2032 geschafft sein – unter anderem „durch den Einsatz von weniger Rohmaterial (Kalkstein), weniger Klinker im Zement, weniger Zement im Beton und weniger Beton im Bau“, wie Edelmann erläuterte. Das im Prozess verbleibende CO2 müsse abgeschieden oder gespeichert werden. Wie der Geschäftsführer erläuterte, könne dieses unter anderem in der Lebensmittelindustrie – beispielsweise zur Herstellung von Kohlensäure – eingesetzt werden, was die Europäische Union bislang aber ablehne: „Allerdings dürfen wir nicht vergessen, dass Deutschland auch in Zukunft 50 bis 80 Millionen Tonnen CO2 pro Jahr brauchen wird.“
Wie am Beispiel von Architekten, Bauträgern und Herstellern deutlich wurde, werden Baustoffe immer nachhaltiger hergestellt und schon jetzt intelligent und flächensparend eingesetzt. Trotzdem müssen Projekte auf Eis gelegt werden, obwohl der Wohnungsbedarf groß ist. Grund sind die Baukosten, die die Quadratmeterpreise so in die Höhe treiben, dass Grundstücke und Eigentumswohnungen oft nicht mehr vermarktbar sind.
Allein ein Blick auf den Liesl-Karlstadt-Bogen in Bruckmühl spricht Bände. 13 Parzellen standen im Rahmen des Wohnbaulandprogramms dort zur Verfügung. Ein Jahr hat es gedauert, ehe alle vergeben waren. Dabei hatten sich 400 Bruckmühler Familien dafür interessiert und 93 tatsächlich beworben. Der Gemeinderat hatte eine Rangliste erarbeitet. Doch nur drei der „erstplatzierten“ 13 können ihren Traum tatsächlich realisieren. „Wir haben die Rangliste abtelefoniert, immer wieder Absagen erhalten, weil es sich die Menschen nicht mehr leisten können“, erklärt Markus Zehetmaier, Fachbereichsleiter Immobilienwirtschaft der Marktgemeinde Bruckmühl.
In Kolbermoor sieht es nicht viel anders aus. Der Spatenstich für zwei weitere Wohnhäuser – C 3 und Y 4 – im Spinnereipark erfolgt nur, wenn sich die Wirtschaftslage entspannt. Die für den westlichsten Bereich des Spinnereiparks angedachten Gebäude – Y 5 und C 4 – wurden bereits auf Eis gelegt. Auch für die Wohnungen im Conradty-Gebäude 1 stehen die Käufer nicht mehr Schlange. Der Quadratmeterpreis liegt laut Exposé bei durchschnittlich 7600 Euro.
Wer kann sich Wohneigentum noch leisten?
„Familien mit Kindern können sich angesichts der gestiegenen Zinsen kein Wohneigentum mehr leisten“, sagt Markus Zehetmaier aus der Erfahrung am Liesl-Karlstadt-Bogen: „Ein Kredit von 600.000 Euro würde bei vier Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung eine monatliche Kreditrate von etwa 3000 Euro bedeuten. Und dazu kommen Nebenkosten, Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, Kita-Gebühren. Das kann eine Familie nicht stemmen.“ Lösungen dafür sind momentan nicht in Sicht, auch nach einem Blick in die Zukunft des nachhaltigen Wohnraums für Bayern nicht.