Nicht genehmigter Neubau ist kein Schwarzbau

Wie an einer Perlenschnur aufgezogen liegen die Wochenendhäuser am westlichen Ufer auf Pruttinger Gemeindegebiet.
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Wie an einer Perlenschnur aufgezogen liegen die Wochenendhäuser am westlichen Ufer auf Pruttinger Gemeindegebiet.

Prutting - Das Landratsamt stellte den Umbau eines Wochenendhauses am Simsee ein. Die Eigentümerin klagte und bekam vor Gericht wider erwarten Recht. 

Ein Schwarzbau im Außenbereich, ausgerechnet auf einem Grundstück am Ufer des Simssees – das ist ein rotes Tuch für jede Baubehörde. In der Regel hat es Konsequenzen für den Bauherrn. Nicht in diesem Fall: Im Pruttinger Gemeindebereich hatte eine Eigentümerin am Westufer ein rund 50 Jahre altes Wochenendhaus durch einen nicht genehmigten Neubau ersetzt. Das Landratsamt Rosenheim stellte den weiteren Bau ein. Die Besitzerin klagte und bekam wider Erwarten Recht.

Seit Mitte des letzten Jahrhunderts war das Grundstück an der Seestraße mit einem Wochenendhäuschen in der Größe von etwa vier mal sechs Metern bebaut. 2006 genehmigte das Landratsamt Rosenheim die Erweiterung des Bestands um rund 30 Prozent. Stattdessen ließ die Bauherrin aber das bestehende Gebäude abreißen und einen Neubau errichten - mit einer Länge von acht Metern und einer Breite von 7,20 Meter. Das sei ein Schwarzbau im Außenbereich, urteilte die Behörde bei einer Kontrolle und ließ im Dezember 2006 den weiteren Ausbau einstellen.

Die Eigentümerin beantragte daraufhin im Januar 2010 eine nachträgliche Baugenehmigung. Allerdings vergebens, denn das Landratsamt lehnte einen Monat später ab mit der Begründung, das Wochenendhaus sei gemäß Baugesetz nicht Teil "eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils".

Jetzt zog die Bauherrin vor das Verwaltungsgericht München. Nach einer eingehenden Ortsbesichtigung am Simssee kamen die Richter zu dem Schluss, dass der Neubau rechtens sei. Mit dem Urteil vom 27. Juli 2010 hob deshalb das Gericht den Bescheid des Landratsamtes auf und verpflichtete die Behörde, die beantragte Tekturgenehmigung zu erteilen.

"Die im maßgeblichen Abschnitt des Seeufers vorhandene Bebauung mit Wochenendhäusern stellt einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil dar", hieß es in dem Urteil. Dieser Bereich könnte von der Gemeinde Prutting als "Wochenendhaus"-Sondergebiet mit Bebauungsplan festgesetzt werden. Und weiter: "Das Vorhaben der Klägerin fügt sich in jeder Hinsicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Selbst wenn man von einer Außenbereichslage ausgehen will, ist die begehrte Genehmigung zu erteilen, weil öffentliche Belange gemäß Baugesetz nicht entgegen stehen."

Mit diesem Urteil gab sich das Landratsamt Rosenheim keineswegs zufrieden und beantragte eine Berufung vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof. "Der zulässige Antrag hat in der Sache keinen Erfolg", schreibt der 1. Senat in seinem Beschluss vom 16. August. Ohne mündliche Verhandlung wurde die Berufung abgelehnt und das erstinstanzliche Urteil bestätigt. "Es begründet in überzeugender und auf den Einzelfall bezogene Weise, warum der fragliche Bereich organisch gewachsen und daher als faktisches Wochenendhausgebiet anzusehen ist", heißt es unter anderem. "Um den befürchteten Auswirkungen der Einordnung als Innenbereich entgegenzuwirken, steht es der Gemeinde frei, für den bestehenden Ortsteil eine Bauleitplanung einzuleiten." Damit könnte auch darüber hinausgehenden unerwünschten Entwicklungen - etwa einer Bebauung in zweiter Reihe, für die angeblich schon erste Ansätze vorhanden sind - entgegengewirkt werden.

Pruttings Bürgermeister Hans Loy sieht in dieser Hinsicht derzeit keinen akuten Handlungsbedarf. In den nächsten Wochen werde die Gemeindeverwaltung gemeinsam mit dem Landratsamt beraten, "welch rechtliches Korsett für weitere Bebauungen in dem Gebiet geschnürt werden soll", sagte Loy auf Anfrage des Oberbayerischen Volksblatts. "Im Grunde haben wir nichts dagegen, wenn die Wochenendhäuser im Rahmen der Bauvorschriften erneuert oder ausgebaut werden", so der Bürgermeister. Sollte allerdings ein Verstoß erfolgen, werde der Ortsbereich sofort mit einer Veränderungssperre belegt. Nicht so recht verstehen kann Loy, warum die Baubehörde in den letzten Jahrzehnten den Bau der Wochenendhäuser überhaupt genehmigt hat. "Schließlich sind Teile des Simsseebereichs als Naturund Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen."

Das sieht auch Söchtenaus Bürgermeister Sebastian Forstner so. "Wenn das umstrittene Uferareal durch das Verwaltungsgericht als Innenbereich deklariert wird, ist doch das ganze Schutzgebiet in Frage gestellt." Der Gemeinderat werde sich Gedanken machen müssen, ob entsprechende Bebauungsregeln im Söchtenauer Uferbereich festzulegen sind.

Entspannter reagierten am Telefon die Bürgermeister von Stephanskirchen und Riedering, Rainer Auer und Josef Häusler. Die Bebauungen in den jeweiligen Uferbereichen seien mit denen in Prutting nicht vergleichbar.

Ulrich Nathen/Oberbayerisches Volksblatt

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