Immobilienökonom will Methodenmix

Steigende Mietpreise in Rosenheim: Zweitteuerste Stadt in ganz Bayern

Bei den Preisen für Neuvermietungen liegt die Stadt Rosenheim in Bayern auf Platz zwei, hinter Neu-Ulm. Das Problem: Der Zuzug in die Metropolen wirkt sich auch auf die Wohnpreise im Umland aus. Lösungen für dieses Problem gibt es jedoch nur zum Teil.

Rosenheim – Ein teures Pflaster: Die Stadt Rosenheim liegt auf Platz zwei bei den Preisen für Neuvermietungen. Das berichtet zumindest der Immobilienverband Deutschland. Mit unserer Redaktion spricht der Immobilienökonom Stephan Kippes über den Kostendruck aus den Metropolen und Möglichkeiten, bei den Mieten etwas Druck aus dem Kessel zu nehmen.

Herr Kippes, Rosenheim steht nach den Zahlen Ihres Verbands IVD auf Platz zwei der bayerischen Mittelstädte bei den Mietpreisen neuer Verträge. Wie kommt es zu dieser Entwicklung?

Stephan Kippes: Das hängt relativ stark mit jenem Effekt zusammen, der von Zentren wie München ausgeht. Den sehen sie im Übrigen auch in Städten wie Augsburg und Ingolstadt.

Rosenheim ist von München, ich behaupte mal, superb erreichbar. Mit dem Zug in nicht einmal einer halben Stunde, mit dem Auto braucht man etwas länger, aber auch hier klappt das wunderbar. Hinzu kommt: In Rosenheim hat man quasi noch die Berge vor der Haustür.

Und aus der Sicht des Immobilienökonomen?

Kippes: Will man es wissenschaftlich ausdrücken, handelt es sich um den sogenannten „Ripple-Effekt“. Der Begriff beschreibt eine Art Bodenwelle, die entsteht, wenn Menschen beispielsweise in München Wohnungen suchen und merken, dass die Preise dort zu teuer sind.

Diese ziehen dann ein Stückchen weiter raus, nehmen aber das hohe Preisniveau aus der Metropole gedanklich mit. Damit sind sie bereit, auch dort höhere Wohnungspreise im Vergleich zu jenen zu zahlen, die dort bislang üblich waren.

Diese ziehen dann teilweise selbst weiter ins Umland und nehmen ihr Preisniveau gedanklich mit. Und das erreicht dann irgendwann Rosenheim.

Nun vertritt Ihr Verband Immobilienmakler. Höhere Preise für Miet- und Eigentumswohnungen müssten ja eigentlich deren Interesse liegen.

Kippes: Für die Immobilienwirtschaft ist es gar nicht so entscheidend, ob die Immobilienpreise steigen oder nicht. Wichtiger ist Maklern, dass Immobilien und Interessenten zusammenpassen.

Das setzt voraus, dass der Preis nicht zu hoch ist, damit er auch entsprechende Interessenten hat. Die Immobilienbranche ist eher transaktionsorientiert. Und wenn am Ende durch das Preisniveau viel zu wenige Immobilien gehandelt werden, freut den Makler ein hoher Preis erst recht nicht.

Aber der Preis bildet sich ja gemeinhin über Angebot und Nachfrage. Wenn Verkäufer keine Käufer und Vermieter keine Mieter mehr finden, müsste der Preis doch eigentlich sinken.

Kippes: Bei der Höhe des Preises spielen einige Faktoren eine Rolle.

Viel Geld auf dem Markt unterwegs

Zum einen ist auf dem Markt sehr viel Geld unterwegs, das eine sichere Anlage sucht. Klassische Anlageformen wie Staatsanleihen werfen ja kaum noch Rendite ab oder sind mit Negativzinsen behaftet.

In Rosenheim haben wir zudem einen relativ stabilen Standort, bei dem Investoren nicht Gefahr laufen, große Verluste zu machen, wenn sie dort in Immobilien anlegen. Diese sind aber natürlich auch deswegen teurer geworden, weil die Preise für Baugrund gestiegen sind. Damit steigen auch die Preise für Eigentumswohnungen.

Und diese Kosten gibt der Eigentümer natürlich weiter. Das ist eine Art Wellenentwicklung. Zumindest steigen die Mietpreise nicht so stark wie die Kaufpreise.

Was wohl die wenigsten Mieter trösten dürfte.

Kippes: Glücklich macht diese Entwicklung keinen: weder den Mieter noch den Vermieter.

Aber es gibt ja auch eine soziale Dimension, Stichwort Gentrifizierung, wenn sich nur noch Wohlhabende Wohnungen eines bestimmten Quartiers leisten können. Welche Optionen haben Kommunen, hier gegenzusteuern?

Kippes: Kommunen allein werden das Problem nicht gelöst kriegen. Sie können es bestenfalls handhaben. Das Grundproblem besteht im Zuzug in die Ballungsräume – und hier steht Rosenheim mit auf dem Ticket.

Gleichzeitig wird der Druck im Kessel weiter erhöht, weil wir einen zunehmenden Anteil relativer kleiner Haushalte haben. Wenn man sich in Deutschland große Mittelstädte anschaut, hat man dort üblicherweise schon mehr als 50 Prozent Ein-Personen-Haushalte.

Diese brauchen pro Kopf viel mehr Wohnfläche als beispielsweise Fünf-Personen-Haushalte, die es aber fast nur noch im Museum gibt.

In Deutschland gibt es zudem eine ganz irre Konstruktion: Städte, die wild am Bauen sind, und auf der anderen Seite Regionen, auch in Bayern, bei denen es Leerstand gibt.

Hier liegt das Hauptproblem: Deutschland hat eine sehr schlechte Strukturpolitik verfolgt. Man hätte den ländlichen Raum wesentlich mehr stützen, hätte dort Strukturen und Arbeitsplätze aufbauen oder erhalten müssen.

Das alles, damit nicht dieser Zuzug in die Ballungszentren losgeht, dem wir mit Wohnungsnachbau und Verdichtung nicht mehr unbedingt Herr werden.

Sprich: In die Höhe, statt in die Breite zu bauen, ist auch nicht die Lösung. Man muss den Leuten schmackhaft machen, aufs Land zu ziehen.

Kippes: Und auch dort zu bleiben! Wir müssen uns Orte vorstellen, in denen der Bürgermeister tatsächlich um jeden Einwohner kämpft: in Regionen in Oberfranken oder in der Oberpfalz. Dort gibt es nicht nur leer stehende Wohnungen, sondern auch Einkaufsstraßen, wo jedes dritte Fenster vernagelt ist.

Die Zugverbindung wurde eingestellt, das Angebot an weiterführenden Schulen so ausgedünnt, dass die Kinder jeden Morgen länger Bus fahren müssen. Dann macht vielleicht noch das Wirtshaus zu.

Da fühle ich mich doch wie auf einem sinkenden Schiff. Teilweise überaltern diese Orte, weil die Jungen das Weite suchen.

Was ist also zu tun?

Kippes: Begegnen kann man dem nur mit einem Methodenmix. Eine Möglichkeit, mit der man wirklich etwas bewirken kann, ist zum Beispiel die Verlagerung oder Gründung von Hochschulen.

Diese ziehen nicht nur junge Menschen und Professoren an, sondern auch Institute und Infrastruktur. Auch im Bereich Firmenansiedlung müsste man viel aktiver sein.

Und dann kommen wir zum Ausbau schnellen Internets. Wir reden in Bayern von „Laptop und Lederhosen“, haben hier aber eine absolut beschämende Situation, was die Versorgung mit schnellem Internet angeht.

Ebenso gilt es in Regionen mit hohem Preisniveau wie Rosenheim, Genossenschaften beim Wohnungsbau zu fördern. Bei diesen gibt es stabile Mietverträge zu vernünftigen Preisen. Zudem sollten Firmen wieder Mitarbeiterwohnungen bauen, und wir müssen in den Städten durch Nachverdichtung mehr Wohnraum Schaffen.

Und zu guter Letzt sollten Kommunen darüber nachdenken, ob sie nicht auch gewerbliche Flächen für eine Wohnnutzung umwidmen können.

Rubriklistenbild: © Lino Mirgeler

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