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Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware

Teuerste Mittelstadt Bayerns: In Rosenheim bleiben Eigentumswohnungen ein Luxusgut

Wer in Rosenheim bauen oder eine Wohnung kaufen will, muss so tief in die Tasche greifen wie nirgendwo sonst in Bayerns Mittelstädten. Das zeigt eine Erhebung des Immobilienverbands Deutschland. Doch nur mit Nachverdichtung bestehender Wohnfläche lässt sich das Problem wohl nicht in den Griff bekommen.

Rosenheim – Die Stadt Rosenheim bleibt ein teures Pflaster. Nach der jüngsten Erhebung des Immobilienverbands Deutschland aus dem Jahr 2020 liegt die oberbayerische Stadt damit an der Spitze der Mittelstädte in Bayern. Am günstigsten ersteht man neuen Wohnraum demnach in Schweinfurt; Kempten, Bamberg und Aschaffenburg liegen im Mittelfeld.

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Ausschlaggebend für Rosenheims Spitzenposition in diesem Spektrum ist der Anteil an Wohnungen mit einem Preis von 4500 Euro pro Quadratmeter und darüber. Rund 58 Prozent aller Wohnungen in diesem Segment fallen unter diese Kategorie.

Bauflächen besser nutzen

Ein Grund für diese Preisentwicklung liegt für den Immobilienökonom Stephan Kippes auf der Hand: Es gibt zu wenig Bauland. Doch mehr Flächen auszuweisen, ist für Kippes auch keine Lösung. Zumindest nicht im großen Rahmen. „Die meisten Kommunen sind inzwischen sehr zersiedelt“, mahnt er. Wichtig sei daher, zunächst nachzuverdichten, also bestehende Bauflächen besser zu nutzen.

„Bodenwellen“ aus den Metropolen

Für Rosenheim sieht er indes noch einen anderen Grund, warum die Priese für Immobilien dort nur einen Weg kennen: nach oben. Die Nähe und die gute Anbindung zu München, wo die Menschen für Wohnraum ebenfalls tief in die Tasche greifen müssen, lässt die Leute von dort nach Rosenheim ziehen.

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Dabei nehmen sie ihre Preiseindrücke aus der Landeshauptstadt mit und sind durchaus bereit, auch in Rosenheim mehr Geld für ihre Wohnung auszugeben. Kippes nennt dies den „Ripple-Effekt“, eine Bodenwelle, die entsteht, wenn Menschen aus den Metropolen ins Umland ziehen, um dort günstiger zu wohnen.

Steigende Kosten für Handwerker und Material

Ebenso müsse man einen anderen Faktor berücksichtigen: steigende Baukosten. Nicht nur die Materialien für die Konstruktion der Häuser würden teurer, ebenso die Leistungen der Handwerker. Auch diese klagen inzwischen über die merklichen Preisanstiege bei den Materialien, was diese vor allem bei fest vereinbarten Preisen für ihre Leistungen mitunter in finanzielle Schwierigkeiten stürzt, wie der Präsident des Zentralverbands des Deutschen Handwerks,Hans-Peter Wollseifer, schildert.

Kostenfaktor Umweltschutz

Doch auch die Auflagen für Bauherren in Sachen Umweltschutz schlügen ins Kontor. Zum Beispiel durch zusätzliche Dämmung oder mehrfach verglaste Fenster. „Das ist zwar ökologisch schön, aber man sollte dabei immer im Hinterkopf behalten, welche Kosten dies produziert.“

Auch Susanne Podchul von der Rosenheimer Diakonie klagt darüber, dass es in Rosenheim an bezahlbarem Wohnraum mangele. Insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, aber auch für kinderreiche Familien. Podchul spricht von einem „strukturellen Problem“: „Wo Arbeit ist, kommen auch Menschen hin“, sagt sie.

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Schwierig könnte es zudem für alle jene werden, die sich in Rosenheim für teures Geld eine Immobilie gekauft haben und hierfür einen Kredit aufgenommen haben. Droht durch Corona Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust, könnte es für diese Investoren ebenfalls schwierig werden.

Novelle des Baugesetzbuches

Derweil plant die Bundesregierung das Problem der hohen Immobilienpreise mit einer Novelle des Baugesetzbuches zu entschärfen. Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen sollen Gemeinden künftig bestimmen können, dass auf diesen Flächen zumindest ein bestimmter Anteil an geförderten Wohnungen entstehen. Ebenso will der Bund das Vorkaufsrecht der Städte und Gemeinden stärken. Gerade bei verwahrlosten Grundstücken sollen Kommunen dieses Recht noch einfacher ziehen können. Zahlen müssten sie dann nur den Verkehrswert, den unabhängige Gutachter ermitteln.

Angebot durch neue Baugebiete erhöhen

Die Stadt müsse durch Erschließung neuer Baugebiete das Angebot an Grund erhöhen, um den Preis für solche Flächen im Rahmen zu halten, findet Rosenheims Wirtschaftsdezernent Thomas Bugl. Wenig hält Bugl indes von allzu großen staatlichen Eingriffen in den Markt. Dann drohe, dass Wohnungen gar nicht mehr vermietet würden. Unter anderem, wenn gerade Einzelvermieter befürchten müssten, ihre Investitionen – möglicherweise zur Altersvorsorge – nicht wieder reinbekommen zu können.

Rubriklistenbild: © Pixabay (Symbolbild)

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