Studie

Viel zu viele Häuser auf dem Land

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Deutschlands Häuslebauer bauen in ländlichen Regionen nach Einschätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) viel zu viel.

In deutschen Städten fehlen zehntausende Wohnungen – doch auf dem Land werden weit mehr Wohnhäuser gebaut als nötig, meint das Institut der Deutschen Wirtschaft. Zum Teil trifft das auch auf Bayern zu.

Köln – Deutschlands Häuslebauer bauen in ländlichen Regionen nach Einschätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) viel zu viel. In einer neuen Studie konstatieren die Kölner Wissenschaftler, dass in vielen Landkreisen deutlich mehr gebaut wird, als es sinnvoll ist – gemessen an der schrumpfenden Bevölkerung und der Tatsache, dass vielerorts bereits Häuser leer stehen.

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„Wir stellen mit Schrecken fest, dass in ländlichen Regionen immer noch sehr viele Einfamilienhäuser gebaut werden“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Wir haben durch die neue Bautätigkeit eine verstärkte Zersiedelung.“ Falls die Bauherren von heute ihre Häuser in der Zukunft wieder verkaufen wollen, werden sie sich nach Einschätzung Voigtländers sehr schwertun: „Da die Bevölkerung schwindet, fällt die Nachfrage langfristig weg. Das wirkt sich natürlich auf die Preisentwicklung aus.“ Darüber hinaus erwarten die IW-Forscher eine ganze Reihe negativer Folgen: zunehmende Zersiedelung, verödende Dorfzentren und neue Leerstände.

Auch in Bayern wird vielerorts zu viel gebaut

Die Entwicklung ist laut den Wissenschaftlern keineswegs auf Norddeutschland begrenzt: Auch im wirtschaftsstarken Bayern wird laut IW zu viel gebaut. Im Freistaat gilt das laut Studie sogar für die Mehrheit der Landkreise: Wohnungen fehlen demnach in den Großräumen München und Nürnberg, in Kitzingen sowie ganz im Süden in den drei Alpen-Landkreisen Garmisch-Partenkirchen, Miesbach und Berchtesgadener Land (siehe Karte). Überall anders ist nach Einschätzung des IW der Bedarf entweder gedeckt oder zu viel gebaut worden – so im Bayerischen Wald und in Teilen der Oberpfalz, aber auch im ländlichen Mittelfranken oder im Oberallgäu.

Ein paar Beispiele: Für den Oberpfälzer Landkreis Neustadt an der Waldnaab etwa haben die Wissenschaftler einen Bedarf von 83 Wohnungen ausgerechnet – gebaut wurden zwischen 2011 und 2015 jedoch 252. Auch im Landkreis Traunstein ist der Baubedarf laut IW inzwischen zu 140 Prozent gedeckt. Im Kreis Weilheim-Schongau ist der Baubedarf insgesamt um 113 Prozent übererfüllt, im Kreis Mühldorf am Inn um 111 Prozent. Zum Großteil handelt es sich bei dem Wohnraum, der über Bedarf gebaut wurde, allerdings um große Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Kleine Wohnungen sind auch hier oft Mangelware.

In München nur 43 Prozent des Bedarfs gedeckt

An allem fehlt es dagegen in den Ballungsräumen. In den sieben größten deutschen Städten wurden dem IW zufolge in den vergangenen Jahren nur 32 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut. Damit entstanden allein in diesen Städten 60 000 Wohnungen zu wenig. In Berlin etwa sind nur 40 Prozent der benötigten Wohnungen entstanden, in der Stadt München 43, in Hamburg 59.

Die Kölner Immobilienforscher stehen mit ihrer Einschätzung nicht allein da: „Wir haben ein Stadt-Land-Gefälle in der Bautätigkeit“, sagt auch Stephan Kippes, Marktforschungsleiter beim Immobilienverband Deutschland Süd in München. „In der Summe hätten wir eigentlich genug Wohnraum in Deutschland – wenn er an der richtigen Stelle wäre.“ Nach einer 2016 veröffentlichten Schätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung stehen in Deutschland fast zwei Millionen Wohnungen leer, davon etwa 950 000 in ländlichen Regionen.

Befördert wird die ungünstige Entwicklung laut IW-Studie von den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre, die den Kauf einer Immobilie vergleichsweise günstig machen. Das Gebrauchthaus ist offensichtlich nicht übermäßig beliebt. „Viele Familien bauen lieber etwas Neues“, sagte Voigtländer. Das IW empfiehlt Kommunen mit ausuferndem Neubau ein rigoroses Vorgehen: keine neuen Baugebiete ausweisen, Neubauten an den Abriss von Altbauten koppeln und die Ortskerne attraktiver machen.

Von Carsten Hoefer

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