Das sollten Sie beachten

Immobilie als Altersvorsorge: Worauf kommt es bei der Planung an?

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Wenn Sie eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen, sollten Sie ein solides Finanzierungskonzept haben.

Eine Immobilie muss man nicht immer selbst nutzen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann es auch als private Altersvorsorge nutzen. Was sind die Risiken?

Immobilien stehen bei den Bundesbürgern hoch im Kurs - und zwar nicht nur zur Selbstnutzung. In Zeiten von niedrigen Zinsen sehen viele in den eigenen vier Wänden auch eine passende Form, um für den Ruhestand vorzusorgen. 

Ein vermietetes Objekt kann im Ruhestand feste monatliche Einkünfte bringen. Doch Vorsicht: Die Kalkulation ist nicht ohne Risiken.

Immobilie als Altersvorsorge: Solides Finanzierungskonzept wichtig

„Klar, eine selbstgenutzte Immobilie kann als Altersvorsorge geeignet sein“, sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW. Allerdings müssen Eigentümer berücksichtigen, dass dafür erstens ein solides Finanzierungskonzept nötig ist und zweitens die Nebenkosten bleiben. Drittens müssen rechtzeitig Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden. Eigentümer können hier jedoch auf Förderungen zurückgreifen. „Denn wenn die Immobilie endlich schuldenfrei ist, ist sie meist auch in einem Alter, in dem teure Reparaturen etwa am Dach anfallen können“, so Scherfling.

Welche Immobilien eignen sich als Altersvorsorge?

Ob ein vermietetes Objekt als Altersvorsorge taugt, ist vor allem von seiner Lage abhängig, erklärt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Denn solvente Mieter lassen sich für eine Wohnung oder ein Haus in einer beliebten Wohngegend leichter finden als in abgelegenen Gegenden. „Bei einem Objekt, das sich nur schwer oder gar nicht vermieten lässt, kann kaum mit festen monatlichen Einkünften gerechnet werden“, so Heinrich.

Immobilie als Altersvorsorge: finanzielle Reserven für die Instandhaltung

„Das Konzept, ein vermietetes Wohnobjekt als Altersvorsorge zu nutzen, muss also gut durchdacht sein“, betont Heinrich. Ähnlich sieht es Sun Jensch vom Immobilienverband IVD. Sie verweist darauf, dass es für Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten gibt, die Aufwendungen für Anschaffung, Darlehen oder Renovierung steuerlich geltend zu machen als beim Eigenheim. „Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden“, sagt Jensch. Darüber hinaus können Kosten für bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehört etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Immobilie vermieten oder selbst nutzen?

Ob es besser ist, eine Immobilie als Altersvorsorge selber zu nutzen oder zu vermieten und die Einnahmen als Zusatzrente einzuplanen, ist letztendlich eine persönliche Entscheidung - und vor allem eine Frage der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Selbstnutzer genießen viele Vorteile, wie Jensch betont: „Sie können über Umbauten und Modernisierung im eigenen Zuhause entscheiden, erleben keine Mieterhöhungen und müssen keine Angst vor Kündigung haben.“ Sie investieren in die eigenen Wände - und leben im Alter mietfrei.

Damit die Rechnung aufgeht, muss das Finanzierungskonzept solide geplant sein. Bei der Kalkulation sollte berücksichtigt werden, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuch-Eintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist - in Nordrhein-Westfalen etwa beträgt sie 6,5 Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent betragen. Außerdem sollte die Tilgung bei zwei, besser aber bei drei Prozent liegen.

Kreditnehmer sollten darauf achten, dass sie mindestens zweimal kostenlos die Höhe der Tilgung ändern können. „Beispielsweise kann sie nach der Geburt eines Kindes zeitweise gesenkt oder nach einer Einkommenssteigerung dauerhaft erhöht werden“, rät Scherfling. Zudem müssen Immobilienerwerber in der Lage sein, die monatliche Kreditrate dauerhaft zu zahlen. Finanzierungen, die auf Kante genäht sind, drohen bei einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen zu scheitern.

Musterrechnung zur Immobilienfinanzierung

Scherfling präsentiert eine Musterrechnung: Ein Verbraucher will eine Immobilie zum Preis von 350.000 Euro erwerben. Falls im konkreten Fall die Nebenkosten zehn Prozent betragen, liegt der Planungsbedarf bei 385.000 Euro. Die Summe von 85.000 Euro bringt er als Eigenkapital ein. Im Ergebnis bleibt ein Finanzierungsbedarf von 300.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von drei Prozent beläuft sich die Monatsrate auf 1.200 Euro. Das heißt: Um keine weiteren Zahlungen leisten zu müssen, sollten die Mieteinnahmen in etwa diesem Betrag entsprechen.

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